15 Tips, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Florida beachten sollten.
1. Ist es (gerade jetzt) sinnvoll, in den USA und in Florida zu investieren?
Ja! Noch sind die Immobilienpreise in den USA günstig. Außerdem steht der Dollar für Europäer vorteilhaft. Diese Konstellation ist historisch sehr selten.
Für den Raum Süd West Florida wird eine Wertsteigerung der Immobilienpreise von 25-30% prognostiziert.
2. Warum ist gerade Süd West Florida, insbesondere Naples, besonders interessant?
Naples und Marco Island gehören zu den schönsten Gegenden in Florida und den USA. Das subtropische Klima ermöglicht alle erdenklichen Außenaktivitäten vom Golfen über das Booten und Baden rund ums Jahr. Es gibt zahlreiche kulturelle Einrichtungen wie Museen, die Naples Philharmonie, diverse hochwertige Restaurants, Wasserstraßen und feinsandige Strände. Die Bebauung ist konsistent architektonisch anspruchsvoll und vielseitig. Nicht umsonst hat sich hier die höchste Dichte an Millionären in den USA angesiedelt. Für Objekte in guten Lagen dreht sich der Markt gerade vom „Käufermarkt“ zum „Verkäufermarkt“, d.h. das Immobilieninventar reduziert sich und die Preise steigen wieder. Immobilenpreise sind einem Jahr um 20% gestiegen.
3. Wie bereite ich mich am besten auf den Erwerb einer Immobilie in Florida vor?
a. Suchen Sie auf unserem Portal nach einer Immobilie, die Ihren Wünschen optimal entspricht (Budget, Lage, Ausstattung) und teilen Sie uns per E-Mail info@naples5th.com oder telefonisch unter 001 239-285-1332 Ihre Suchkriterien und eventuelle Objekte mit, die Sie interessieren.
b. Klären Sie Ihr Budget für einen Kauf in Florida ab. Sollten Sie in den USA finanzieren wollen, benötigen Sie etwa 35% Eigenkapital (siehe weitere Informationen unten). Beantragen Sie eine Bankbescheinigung, die Sie als qualifizierten Käufer für einen bestimmten Kaufpreis ausweist. Wir helfen Ihnen bei Bedarf mit den Formalitäten. Wenn Sie nicht finanzieren, sollten Sie rechtzeitig Festgelder kündigen und Ihre Bonität durch Kontoauszüge oder ein einfaches Bankschreiben in Englisch belegen. Das verbessert Ihre Vertragsverhandlung und –Modalitäten. Bei Objekten in Bankeigentum und bei Short Sales ist dieser Nachweis unverzichtbar.
c. Planen Sie eine Reise nach Florida.
d. Vereinbaren Sie mit uns rechtzeitig vor Ihrer Floridareise einen verbindlichen Termin für ein erstes Gespräch und Besichtigungen.
4. Einige Immobilien-Schnäppchen sind als „Short Sales“ bezeichnet. Was bedeutet das?
Short Sales kann man einfach übersetzen mit Immobilien, die für einen geringeren Kaufpreis angeboten werden als der Betrag, den der Verkäufer der Bank schuldet. Dabei muss das Finanzinstitut den nicht ausreichenden Kaufpreis genehmigen um einen verbindlichen Kaufvertrag herbeizuführen. Dieses Verfahren ist sehr zeitaufwendig und führt häufig nicht zum Kaufabschluss, da Banken mehrere Angebote abwarten um sich dann für den höchsten Preis zu entscheiden. Anders ist das bei sog. „Approved Short Sales“, wo die Bank schon einem Preis zugestimmt hat oder bei „Bank Owned Properties“ die der Bank gehören. Grundsätzlich gilt, Vorsicht bei Short Sales zu wahren.
5. Wie kann ich eine Immobilie besichtigen?
Teilen Sie uns mit, welche Immobilie Sie sehen mochten und vereinbaren Sie einfach mit uns einen Besichtigungstermin.
6. Wie sind die Reiseverbindungen nach Südwest-Florida (Naples, Marco Island, Ft.Myers, Cape Coral)?
Air Berlin bietet am Dienstag, Donnerstag und Samstag eine Direktverbindung von Düsseldorf nach Fort Myers an. Für Deutsche ist das (auch preislich) die in der Regel günstigste Verbindung, zumal nach Düsseldorf auch viele Zubringerflüge angeboten werden.
Die Kosten belaufen sich je nach Flugzeitpunkt und Vorbuchungsfrist für einen Hin- und Rückflug in der Economy-Class zwischen ca. 650 € und 1.500 € (in der Ferienzeit/absoluten Hochsaison, bspw. Weihnachten), in der Business-Class zwischen ca. 2.400 € und 5.000 €. Die Business-Class bietet für den Langstreckenflug komfortablere und größere Sitze, mehr Beinfreiheit/Platz und einen umfangreicheren Service. Die Flugzeit beträgt auf dem Hinflug ca. 10 Stunden, auf dem Rückflug ca. 8 Stunden. Flüge können Sie bei Air Berlin planen und buchen.
7. Benötige ich in den USA einen Makler zum Erwerb einer Immobilie?
Rechtlich gesehen nicht, praktisch gesehen schon. In Florida arbeiten die Makler nicht gegeneinander, sondern miteinander und nur über den Makler erhalten Sie Zugang zum Objekt. Nur der Makler hat Zugang zum Multiple Listing Service (MLS) in das sämtliche auf dem Markt angebotenen Objekte eingegeben sind. Schließlich ist die Einschaltung eines guten Maklers insbesondere für Ausländer sinnvoll und aufgrund der Besonderheiten des amerikanischen Immobilienmarktes auch unbedingt zu empfehlen.
8. Wer bezahlt die Maklergebühr (Courtage) und wie hoch ist sie?
Im Regelfall zahlt der VERkäufer seinen Makler (Listing Agent) und den Makler des Käufers (Selling Agent). Die gesamte Maklergebühr beträgt normalerweise 6% des Kaufpreises. Die Courtage wird grundsätzlich vom Verkäufer getragen und aus dem Kauferlös vom Rechtsanwalt an die Makler abgeführt. Üblicherweise bedienen sich sowohl der Verkäufer, als auch der Käufer eines Maklers. Praktisch bedeutet diese Gepflogenheit, dass auf beiden Seiten „Profis“ miteinander verhandeln und damit schnell tragfähige Ergebnisse zustande kommen. Würde man als Käufer daher ohne Makler agieren, wäre man automatisch gegenüber den Profis auf der Gegenseite im Nachteil. Vergleichbar mit einer Gerichtsverhandlung, bei der sich nur die Gegenseite eines Anwalts bedient, man selbst aber nicht. Die Anforderungen an Makler in Hinblick auf Offenlegungs-, Auskunfts- und Treuepflichten sind in den USA zu Gunsten des Verbrauchers gesetzlich wesentlich strenger geregelt, als in Deutschland. Kommt es zum Verkaufsabschluss, teilen sich beide Makler die Courtage zu gleichen Teilen. Häufig müssen davon zusätzlich noch Gebühren für Franchise-Unternehmen und berufsständische Vereinigungen abgeführt werden, der Ertrag für jeden beteiligten Makler liegt damit normalerweise unter 2% des Kaufpreises.
9. Ist es sinnvoll, in den USA mehrere Makler einzuschalten?
Nein. Der Immobilienmarkt in den USA ist sehr transparent und unterscheidet sich damit grundlegend von dem in Deutschland. Alle Makler sind verpflichtet, zum Verkauf stehende Objekte mit standardisierten Informationen in ein zentrales EDV-System einzugeben. Alle registrierten Makler haben darauf Zugriff und bieten daraus Kaufinteressenten Objekte an. Jeder Makler hat also grundsätzlich das gleiche Angebot. Es ist damit weder sinnvoll (noch von den Beteiligten erwünscht), mehrere Makler gleichzeitig einzuschalten oder nacheinander zu unterschiedlichen Maklern zu gehen. Anders als in Deutschland, vergrößert sich die Objektauswahl nicht, wenn man mehrere verschiedene Makler in Anspruch nimmt.
Wenn ein Kunde dann doch mehrere Makler beauftragt führt das zu großen Verwirrungen unter den Florida Maklern, die eine solche Vorgehensweise nicht gewohnt sind. Im Ergebnis schadet es damit sogar allen Beteiligten.
10. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in Florida?
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen beim Käufer in der Regel folgende zusätzliche Kosten an:
a. Wertgutachen (wird nur bei einer Finanzierung benötigt):
b.Title Insurance (Versicherung zum Schutz vor Rechtsverlust): einmalig bei Eigentumsuebertragung zu zahlen, ca. 0,5% des Kaufpreises.
c. Rechtsanwaltgebühren (Es gibt in Florida keinen Notar im Deutschen Sinne): Ca. 200 $ - 1.000 $
d.Gerichtsgebühren: Ca. 100 $
„Grunderwerbsteuer“ fällt in USA beim Erwerb einer Immobilie für den Käufer nicht an. Der Verkäufer zahlt beim Verkauf sog. State Documentary Tax (0,70$ je 100 $ Immobilienwert). Allerdings ist jährlich eine Grundsteuer zu entrichten, die wesentlich höher ist, als die gleichnamige Steuer in Deutschland (weitere Ausführen dazu siehe unter „Laufende Kosten“).
11. Wie verläuft der Kauf einer Immobilie in Florida?
Nach der Besichtigung der Immobilie gibt der Käufer ein schriftliches Angebot ab, das regelmäßig von den Maklern mittels vorgefertigter Kaufverträge erfolgt. Angebote enthalten neben dem Kaufpreis den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung (Closing) und die Zahlungsmodalitäten bis hin zur Offenlegung welcher Anteil aus eigenen Mitteln stammt und welcher Teil finanziert wird.
Zu empfehlen ist die Übermittlung einer Finanzierungszusage der Bank um die Käufer Bonität zu demonstrieren. Durch die Annahme des Angebots entsteht ein rechtlich verbindlicher Kaufvertrag, der dann von einem Rechtsanwalt oder einer Title Company abgewickelt wird. Sog Notary Publics haben in Florida keine juristische Ausbildung und besitzen nur Unterschriftsbeglaubigungsfunktion. Sie sind nicht mit den deutschen Notaren vergleichbar. Die Beratung in Rechtsfragen obliegt ausschließlich den involvierten Rechtsanwälten, die für das sog. Closing (Eigentumsüberschreibung) verantwortlich sind.
Wird das Angebot durch den Verkäufer nicht angenommen, wird er durch Veränderungen des übermittelten Kaufvertrages ein Gegenangebot machen, das dann wiederum durch den Käufer angenommen werden kann.
Die Makler übermitteln den Kaufvertrag dann den von den Parteien vorgeschlagenen Rechtsanwälten oder Title Companies, die die Verträge ähnlich wie in Deutschland abwickeln.
12. Kann man als Deutscher bzw. Europäer eine Immobilie in den USA finanzieren?
Ja. Derzeit wird etwa 35% Eigenkapital vom Verkehrswert/Schätzwert der Immobilie erwartet. Vor wenigen Jahren noch war die Finanzierung einer Immobilie für Europäer sehr einfach, man musste neben dem Eigenkapital nur wenige zusätzliche Informationen liefern. In Folge der Finanzkrise ist die Beantragung von Finanzierungen jetzt relativ aufwändig und bürokratisch geworden. Noch dazu ändern sich Bedingungen fast täglich. Gefordert wird nun, ähnlich wie von deutschen Banken, der Nachweis regelmäßiger und sicherer Einkünfte, die in sinnvoller Relation zur geplanten Investition stehen müssen. Es gibt eine große Anzahl von Finanzierungsvarianten und –Programmen. Meist kann man dafür bei US Krediten Sondertilgungen leisten, ohne dafür Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen.
Für die Vermittlung von Finanzierungen in den USA stellen wir Ihnen gerne einen entsprechenden Kontakt zu einem lizenzierten amerikanischen Finanzierungsvermittler („Mortgage Broker“) her. Die Tätigkeit der Vermittlung von Finanzierungen bedarf in den USA einer besonderen Ausbildung mit stattlicher Prüfung und unterliegt der Genehmigungspflicht und einer strengen Aufsicht. Unser Partner in allen Finanzierungsfragen ist seit über 15 Jahren im Bereich der Finanzierungsvermittlung tätig und unterhält ein Büro in Deutschland und den USA. Sie können also auch hier auf eine seriöse und besonders kompetente Beratung vertrauen.
13. Mit welchen laufenden Kosten muss ich für eine Immobilie in Florida rechnen?
Wesentliche Posten sind:
a. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer. Die Grundsteuer wird durch amtliche Schätzer jedes Jahr aufs Neue festgelegt. Dazu wird der Wert der Immobilie anhand von Verkäufen (d.h. den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen) vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft geschätzt. Die Grundsteuer bemisst sich dann anhand eines Steuersatzes (in Prozent) auf diesen Wert. Die Prozentsätze sind je nach Landkreis und Gebiet unterschiedlich und beträgt in Naples und Marco Island 1,25% des Schätzwertes. Als Faustformel kann man ca. 1% des Kaufpreises veranschlagen. In Fort Myers, Bonita Springs und Cape Coral ist die Grundsteuer höher und kann bis zu 2.5% betragen.
b.Die HOA und Condo Fees (Umlage für die Gemeinschaftseinrichtungen und Wohngeld) bei Immobilien in Gemeinschaftsanlagen, häufig sog. „Gated Communities“ und Wohnungseigentum. Je mehr Leistungen eine Gemeinschaft (Community) bietet, desto höher fällt auch die HOA aus.. Normalerweise enthält die HOA die Pflege der gemeinschaftlichen Garten- und Poolanlagen, sowie deren regelmäßig notwendige Gartenbewässerung, Wasser, Abwasser und die Müllgebühren.
Das Wohngeld beinhaltet Kosten der Gebäudeversicherung, Verwalter, teilweise Kabelfernsehen und Wasser.
c. Sturm- / Hausversicherung Die Kosten hierfür sind abhaengig von der Lage, Bauweise und Alter des Gebäudes und müssen individuell berechnet werden.
d.„Home Watch“ / Hausmeister-Service Sind Sie längere Zeit abwesend, ist dringend zu empfehlen, einen vertrauenswürdigen „Hausmeister-Service“ zu beauftragen, der wöchentlich, bzw. in regelmäßigen Abständen nach dem Rechten sieht. Unsere Partner Firma German Property Management berechnet für die monatliche Abrechnung aller Kosten und die Hauskontrolle $120 im Monat. Weitere Dienste wie die Abholung vom Flughafen, Bootspflege, Hausreinigung werden angeboten.
e.Gartenpflege und Bewässerung Wenn Sie nicht in einer Wohnanlage leben, die das alles für Sie übernimmt (und an die Sie dann die dafür die oben bezeichnete HOA entrichten), müssen Sie das selbst organisieren. Je nach Firma und Aufwand berechnen professionelle „Landscaper“ für den Garten eines Einfamilienhauses ca. 150 $ monatlich.
f. Sonstige Kosten Die sonstigen üblichen Kosten wie Strom, Wasser, Müll, TV, Telefon richten sich maßgeblich nach dem tatsächlichen Verbrauch. Denken Sie daran, dass Sie auch bei unbewohnten Objekten aufgrund der hohen Temperaturen ganzjährig die Klimaanlage, wenn auch im Minimalbetrieb, laufen lassen müssen und dadurch Kosten entstehen. Allerdings sind die Energiekosten (einschließlich Benzin) in den USA immer noch erheblich niedriger als in Deutschland. Viele Verträge kann man in den USA auch saisonweise abschließen (bspw. KFZ-Versicherung, Telefon, TV etc.), da viele Kunden nur während der Winterzeit (November bis April) ihre Immobilien nutzen.
14. Kann ich meine Immobilie vermieten um meine laufenden Kosten zu decken?
Grundsätzlich ja. Häufig gibt es aber in Gated Communities Regeln über das Halten von Haustieren, Parken von Booten und Wohnanhängern und über die Vermietbarkeit. Häufig ist diese auf eine Mindestmiete von 30 Tagen und max. 3 Mal im Jahr beschränkt. Gleiches gilt für Wohnungseigentum. Wenn Sie Vermieten wollen, müssen wir im Einzelfall die Beschränkungen prüfen. Es gibt hier sehr viele unterschiedliche Regelungen. Freistehende Einfamilienhäuser wie man sie auf Marco Island und in weiten Teilen Naples findet unterliegen keinen Mietbeschraenkungen und können so max. vermietet werden. Daher sind solche Objekte gerade als Investment gut geeignet.
15. Benötige ich ein besonderes Visum für den Aufenthalt in den USA?
Als Deutscher benötigen Sie zum Aufenthalt in den USA kein spezielles Visum, sofern Sie sich als Tourist nicht länger als 90 Tage in den USA aufhalten wollen. Das Gleiche gilt für die meisten anderen Mitglieder von Staaten aus der EU. Allerdings müssen Sie vor Reiseantritt via Internet eine Einreisegenehmigung über das sogenannte „ESTA-Verfahren“ beantragen.
Einreisebestimmungen für deutsche Staatsangehörige
US Visa Waiver Programm
Deutsche Staatsangehörige nehmen am Visa Waiver-Programm der USA teil und können als Touristen, Geschäftsreisende oder zum Transit im Regelfall bis zu einer Dauer von neunzig Tagen ohne Visum in die USA einreisen, wenn sie:
• im Besitz eines zur Teilnahme berechtigenden Reisedokuments (siehe nachfolgende Tabelle) sind,
• mit einer regulären Fluglinie oder Schifffahrtsgesellschaft einreisen,
• ein Rück- oder Weiterflugticket (welches - außer für Personen mit festem Wohnsitz in diesen Ländern - nicht in Kanada, Mexiko oder der Karibik enden darf), gültig für den Zeitraum von max. 90 Tagen ab der ersten Einreise in die USA, vorweisen können und
• im Besitz einer elektronischen Einreiseerlaubnis sind („Electronic System for Travel Authorization“-ESTA-, siehe unten stehende Erläuterungen).
Details zu den Einreisebestimmungen der USA finden Sie bei der amerikanischen Botschaft.
Eine elektronische Einreiseerlaubnis können Sie beim Zugang zur ESTA-Beantragung anfordern.
Achtung: Es gibt zurzeit sehr viele Phishing-Seiten im Web, die vorgeben, die offizielle ESTA-Seite zu sein. Bitte überprüfen Sie unbedingt sorgfältig, ob Sie auf der richtigen Seite sind, insbesondere wenn Sie über Google gesucht und auf entsprechende Anzeigen geklickt haben! Schlechtes Deutsch im Text sollte Sie dabei misstrauisch werden lassen! Auf den offiziellen Seiten werden Sie übrigens nirgends nach Bankdaten, Kontonummern oder PINs gefragt. Der ESTA-Antrag ist kostenlos.
Als Einreisedokument benötigen Sie einen aktuellen maschinenlesbaren Reisepass mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens der Dauer des maximal möglichen Aufenthaltes. Dies gilt auch für Kinder. Der Personalausweis genügt nicht.
Einführen dürfen Sie auf keinen Fall Lebensmittel (insbesondere Wurst oder Obst) und ohne vorangegangene Deklaration auch nur eine bestimmte Menge Bargeld.
Bitte machen Sie sich vor einer geplanten Einreise in die USA unbedingt mit den aktuellen Bestimmungen vertraut. Zuwiderhandlungen, insbesondere unerlaubte Verlängerung des Aufenthaltes, werden streng geahndet und verhindern oder erschweren ggf. eine zukünftige Einreise in die USA.
Allgemeine Informationen zur Einreise in die USA finden Sie beim Auswärtigen Amt.
Der Erwerb einer Immobilie in den USA ermöglicht übrigens kein besonderes Aufenthaltsrecht oder einen Ansprüche auf ein spezielles Visum. Der Besitz einer Immobilie kann Ihnen lediglich die Beantragung eines Besucher-Visums (B-2) für 6 Monate erleichtern.
Umfassende Detailinformationen zu den amerikanischen VISA-Arten und deren Beantragungsvoraussetzungen können wir Ihnen bei Interesse vermitteln.
Vorstehende Informationen sind rechtlich unverbindlich und stellen keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen Ihnen bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen einen in Florida zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater zu konsultieren.
Wichtige Telefon Nummern
Comcast Cable TV, Internet, Phone (239) 793-3577
Telephone Centurylink, Internet (800) 339-1811
Electric Florida Power and Light Naples (239) 262-1322, (800) 468-8243
LCEC Electric on Marco Island and Lee County (239) 656-2300
Water / Sewer City Naples (239) 213-1800
Water / Sewer City of Marco Island (239) 394-3880
Well Equipment Repair and Maintenance Pat Rosbach (239) 353-0793
Collier Beach Parking Stickers (239) 353-0404
Boat Registration (239) 774-8176
Collier Area Transit (CAT) bus transportation: (239) 774-8192
Declaration of Domicile (239) 732-2646
Driver's License (239) 434-4600
Lights Out (800) 468-8243
Fishing/Hunting License (239) 774-8176
Garbage Collection City of Naples (239) 213-1800
Collier County Solid Waste Department (239) 403-2367
Government Center (239) 774-8999
Occupational License (239) 403-2477
Passports (239) 732-2645
Post Office (239) 435-2100, (800) 275-8777
Social Security (800) 772-1213
Tax Collector (239) 774-8171
Vehicle Registration (239) 774-8177
Voter Registration (239) 774-8450
City Offices City of Naples (239) 213-1015
Bea & Stefan Bolsen (239)285-1332